규제가 풀리면서 혹시 가능할까 하는 마음에 여기저기 알아봤지만 생각보다 토지 추가 대출을 받기 어렵다는 사실을 알게 됩니다. 그래서 제2금융까지 가봤는데 어렵기는 마찬가지인가요? 은행은 이제 안될 것 같아요? 물론 그럴지도 모르지만 아직 기회는 있어요. 대부업이 아닌 농, 신, 물, 새마을, 저축은행 같은 상호금융기관에서 임야, 농지를 담보로 추가 자금을 더 받을 수 있습니다. 은행 지점은 같은 물건, 조건이어도 내부 상황에 따라 A 지점에서 하지 못한 건도 B 지점에서는 승인을 해주는 사례가 많습니다. 그리고 그것을 가능하게 하는 전문가의 정확한 안내를 받으면 담보력이 충분한 상태에서 기존 대출이 가계 자금이기 때문에 dsr가 나오지 않을 경우 사업자만 있으면 dsr을 보지 않고 토지 추가 대출 한도를 70%, 금리는 7%대로 받을 수 있습니다.
지금 문제는 규제 해제가 없습니다. 토지, 임야를 다루는 금융 기관을 찾아야 합니다. 실제, 이러한 담보를 다루는 금융 회사가 많지 않은 것도 있지만 있다고 해도 조건이 꽤 엄격합니다. 신용도 그렇지만, 상환 능력이 매우 중요하게 되었습니다. 실제로 많은 분들이 어려운 4개는 감정가, DSR규제, 가계 대출 대환, 소득 관련 승인(이자 상환 능력)입니다. 여기서 감정은 내가 소유한 부동산 가치를 평가하는 것으로 은행에서 감정사들이 실제 현장을 보고평가합니다. 가끔 가치 감정을 받아 하시는 분이 계십니다만, 실제의 승인에 적용하는 것은 담보 감정입니다.즉 감정 평가를 잘 받아야 토지 추가 대출 한도 70%, 금리 7%대를 무난히 받을 수 있습니다. 차환이 목적이라면, 기존에 다른 금융 회사에서 받은 대출이 가계 자금보다는 사업 자금으로 받았다면 더 유리합니다. 혹시 가계 자금으로 받은 일에서 거절 당했어요? 그럼 대표의 상황을 보면서 사업자로서 새롭게 진행하는 방법도 강구할 수 있기 때문에 자세한 내용이 신경 쓰이시는 분은 내용을 문자로 남기고 주든지 상담을 요청하면 가능한지를 안내하겠습니다.총부채원리금상환비율(DSR)은 1억 이상 대출 시에는 DSR 40%가 적용되며, 이 안에 들어가야 승인됩니다. 그런데 코로나 시기를 거치면서 대부분의 사람들이 금융기관에서 대출을 받은 상태입니다. 즉, 신용이든 담보든 걸려 있지 않은 사람을 찾는 것은 어렵다는 뜻입니다. 이런 상황에서 DSR 조건을 아무 문제 없이 충족하는 분들은 없을 것 같습니다. 규제 안에 들어가기가 정말 힘들죠. 하지만 은행은 서로 다르다고 말했습니다. 우리가 진행하는 바를 통해 대표님의 신용, 소득을 보면서 새로 받게 되는 토지 추가 대출은 기존 부채를 대환하는 조건으로 진행하고 승인까지 이어지는 경우도 있습니다.금융 기관에서 승인되는 조건은 기본적으로 신고된 소득과 신용 점수, 소유한 부동산 가치까지 세 박자가 맞아야 합니다. 우선 신용은 점수에 600점 후반대에 나와야 하고 소득은 정확히 얼마까지는 정해지지 않았지만 아무 소득이 안 됩니다. 이 경우 건강 보험료 납부 내역, 연간 카드 사용 내역 등을 참고에 상환 능력을 측정하는 것도 있습니다. 즉 전업 주부, 소득이 고르지 않은 프리랜서도 가능하다는 것입니다. 부동산의 가치라고 하면 일단 땅에 도로가 붙어 있지 않으면 안 됩니다. 가장 좋은 것은 4미터 폭의 차량이 이동 가능한 도로입니다. 아니면 맹도으로 취급되고 진행이 더 어렵습니다. 그리고, 내 땅 위에는 허용되지 않은 건축물이 있어서는 안 됩니다. 거의 편의상 가지고 온 농막이 대표적입니다. 이런 건축물은 거의 허가되지 않아 미등기로 처리됩니다. 철거하거나 이동해야 감정을 추진하고 한도를 낼 수 있습니다. 가끔 땅을 담보로 후순위 순위를 요청되지만, 기존의 물건이 걸린 상황이라면 전체 대환으로 처리, 토지 추가 대출을 받을 수 있습니다.오늘 내용을 정리하면 일단 대표님이 해결할 일은 감정평가, DSR 규제가 적용되지 않는 사업자 대출, 기존 가계에서 받은 것을 대환 처리하는 것입니다. 이런 문제는 저희가 주로 해결하고 있는 문제이고 사업자로 최대한 인정받으면 80%까지도 나올 수 있습니다. 다만 감정액이 낮으면 이 비율이 떨어질 수 있습니다. 결국 높은 감정가를 받는 것이 관건입니다. 참고로 사업자로서 진행하기 위해서는 사업개시일이 3개월은 경과해야 하며 사업용도 증빙이 가능해야 합니다. 지금 금융사별로 차이가 많기 때문에 이런 문제를 해결할 수 있는 전문가와 함께 한다면 토지 추가 대출이 그렇게 어렵다고 느끼지는 않을 것입니다. 그렇게 해드릴게요.금융 회사에서 조이던 부동산 규제가 조금씩 해제되거나 완화되고 있습니다. 이미 규제 개시 전에 돌아간 것도 있겠지요. 그러나 우리는 아직 배가 고픕니다. 만족하게 떨어지지 않아요. 업계에서는 실제로 오른 이율이 과거 2년 3년 전에는 돌아오지 않는다는 것에 대부분 동의합니다. 아시겠지만, 한번 오른 것이 경제가 안정됐다는 점에서 전 가격대로 돌아간 적이 있습니까? 없네요. 금융 회사도 기업이므로 돌아오지 않습니다. 높은 상태로 있는 게 금융 기관 입장에서 보면 좋은 것이니까요. 그렇다면 우리는 현 시점에서 내가 받는 최고의 조건을 적용하며, 토지로 받아 추가 자금을 은행에서 승인 받으면 좋습니다. 지금 진행 중 건은 대환, 추가 용도 증빙 없이 진행, 소득 부족 문제 해결, DSR문제 해결 등 일반적으로 해결할 수 없다고 볼수밖에 없는 일을 하나씩 처리하고 있습니다. 이런 문제가 절대적으로 불가능하다고 생각해서는 안 된다고 말씀 드리고 싶습니다. 네, 그렇습니다. 간단하지 않습니다. 그러나 10년 이상 이곳에서 정말 수많은 사례를 승인하고 본 결과, 충분히 가능함을 드리며 오늘 포스팅을 마치겠습니다.