안녕하세요 여러분 부동산 투자 퀸입니다.오늘은 부동산 투자에서 상당한 이점을 갖는 방법에 대해 알아보겠습니다.그것은 바로 NPL 채권입니다.NPL채권을 일반매매, 경매, 공매로 사용할 경우 양도세나 낙찰확률로 타인보다 이득을 볼 수 있습니다.그럼 NPL채권에 대해 먼저 알아보겠습니다.
NPL채권에서 NPL은 논퍼팅론의 약자로 은행에서 부동산 담보대출을 받았지만 3개월 이상 이자를 갚지 못한 이자납입 연체된 채권의 일부를 판매해 이자를 메우는 채권입니다.이자와 원금을 갚는 것이 늦어지면 은행은 유동화 전문회사 또는 대부업체에 부동산 등 담보가 설정된 채권을 팔기에 말이 부실하고 실제 설정된 채권 최고액으로 받을 수 있기 때문에 투자자 입장에서는 든든한 채권이 될 수 있습니다.이렇게 은행 등 금융기관에서 나오는 물건이나 매물을 사는 것을 NPL투자라고 합니다.
그럼 이 NPL 채권은 어떻게 살 수 있나요?NPL 채권을 구입하는 방법에는 두 가지 방법이 있습니다.첫 번째 방법은 경매에서 낙찰된 NPL 물건의 채권액을 배당받는 방법이고, 두 번째는 자신이 직접 경매에 참여해 NPL 물건을 낙찰받는 방법입니다.이 경우 투자 물건의 미래 가치를 보고 되팔아 수익을 얻을 수 있습니다.
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내가 대형마트에서 경매 중인 A라는 물건에 입찰을 한다고 예를 들어보죠.B라는 사람은 10만원에 입찰했고 C라는 사람은 15만원에 입찰했어요.그럼 제가 낙찰받으려면 15만원 이상 입찰해야겠죠?그런데 마침 얼마 전 중고나라에서 20만원짜리 대형마트 상품권을 운 좋게 10만원에 샀습니다.그리고 나는 그 상품권을 이용하여 20만원에 입찰하여 낙찰받았습니다.그러면 저는 10만원의 차익을 얻은 것입니다.이걸 나중에 제가 20만원에 팔더라도 저는 양도세를 내지 않아도 돼요.왜냐하면 저는 입찰된 가격인 20만원에 팔았기 때문입니다. 이것이 바로 NPL의 매력입니다. 보다 원활한 이해를 위해 A를 부동산, 상품권을 NPL채권으로 생각하시면 편합니다.
NPL과 옥션의 차이 경매는 장점이 있는 가격이지만 입찰 경쟁률과 낙찰가율 변화로 낙찰이 보장되지 않습니다.그러나 NPL채권 중 담보부채권은 근저당권을 채권최고액 한도 내 실채권액에서 일정 부분 할인받아 매수하고 우선변제권을 행사할 수 있는 실채권액만큼 독점 낙찰받을 수 있습니다.다시 말해 일반 경매는 입찰 경쟁의 어려움과 물건 매각 시 양도세 부담, 채권자 지위의 정보 접근성이 어렵습니다.그러나 NPL옥션은 독점 낙찰이 가능하고 양도세 부담이 없어 채권자 지위 정보 접근이 용이합니다.여기서 NPL은 담보부 NPL과 무담보부 NPL로 나눌 수 있습니다.
NPL 채권의 장단점은 무엇이 있나요?
장점 NPL의 장점으로 첫째는 높은 안정성입니다.1순위 저당권에 투자하고 채권 확보가 안전하고 다시 실사 평가를 통해서 회수 금액을 정확히 알 수 있습니다.두번째 장점은 빨리 환금성입니다.투자 기간이 짧아 배당을 빨리 받을 수 있습니다.그러므로 현금 흐름이 빠르고 장시간 소유되는 부동산 투자 대비 현금 유동성이 좋습니다.세번째 장점은 양도세가 없다는 것입니다.채권자로서 배당에 참여하기 때문에 세금을 받지 않습니다.단점 NPL단점으로 첫째는 어려운 협상입니다.인수하면서 판매자에게 일방적으로 끌려가게 되고 있습니다.두번째 단점은 어려운 권리 분석입니다.기초적인 부동산 지식부터 시작해서 경매에 관한 지식까지 알고 있어야 하니 초심자가 들기 힘든 구조입니다.세번째 단점은 제한적 경매 물건입니다.투자 건의 종류가 한정되어 있습니다.4번째 단점은 원금 손실 가능성입니다.옥션의 유찰에 의해원금 손실이 발생할 수 있습니다.네, 이렇게 NPL채권의 개념, 매입 방법과 장점과 단점에 대해서 배웠습니다.감사합니다。
